Las obras del Espai Barça, valoradas en 725 millones, se financiarán con los ingresos incrementales generados en el Futuro Camp Nou durante 25 años

El vicepresidente económico y patrimonial, y responsable del Espai Barça, Jordi Moix, ha aprovechado su comparecencia para presentar los resultados económicos de la temporada 2019/20 para hacer una explicación del estatus en el que se encuentra actualmente el proyecto patrimonial del Espai Barça y del plan de financiación para afrontar la construcción del proyecto. Esta innovadora operación económica se mantiene vigente a pesar de los efectos de la pandemia, se adapta a las exigencias del Club, respeta las líneas rojas marcadas en el referéndum y permite financiar el Espai Barça con la venta de una parte de los derechos de cobro de los ingresos incrementales futuros que generará el proyecto cuando esté terminado.

Esta operación se realizaría con Goldman Sachs, líder mundial en banca de inversión que en los últimos años ha participado directamente en la financiación de las infraestructuras de 45 estadios en todo el mundo con más de 20.000 millones de dólares, y otras entidades financieras locales y internacionales que también están interesadas en participar en esta operación.

Las condiciones del nuevo plan de financiación prevén que el importe agregado del acuerdo es de 815 millones (725 para inversión y pagar las obras y 90 millones para intereses capitalizables durante los cinco años de obras más los costes financieros iniciales).

La duración del contrato sería de 30 años (5 años de construcción y 25 de gestión), y el período de pago sería de 25 años a partir de la temporada 2024/25, cuando el proyecto esté terminado. En cuanto al tipo de interés, el coste estimativo anual sería del 3-4% por un repago anual de intereses más amortización con los ingresos incrementales estimados en 50 millones anuales.

La fórmula de la operación se trata técnicamente de la venta de una parte de los derechos de cobro de los ingresos adicionales del Espai Barça que genere el Club a un vehículo instrumental gestionado por Goldman Sachs. El Club devolvería la inversión durante estos 30 años con 50 millones anuales que obtendría de los 150 millones de ingresos extraordinarios que ganaría gracias al Espai Barça. Los 100 millones de ingresos restantes irían destinados a la actividad ordinaria del Club y la mejora de su competitividad.

Los 150 millones incrementales saldrían de los nuevos activos creados con el Espai Barça como los 'title rights' del Estadio y nuevos acuerdos de patrocinio (50 millones), palcos y asientos VIP (50 millones) y nuevos visitantes del nuevo Museo, más ingresos de ticketing gracias a la ampliación del aforo, nueva restauración, alquiler de espacios y parking (50 millones).

Moix ha recordado que cuando se aprobó el referéndum del Espai Barça en 2014, el proyecto tenía en ese momento un presupuesto de 600 millones de euros que se debían sufragar con 200 millones de recursos propios, 200 millones con un patrocinador que pondría el nombre de su marca comercial detrás del nombre del Camp Nou ('title rights') y con 200 millones de deuda bancaria. En el plan de financiación original, el Club se comprometía a no pasar tres líneas rojas: las obras no costarían dinero a los socios, pagar las obras no pondría nunca en riesgo la gestión deportiva y nunca se hipotecaría el patrimonio del Club como garantía de pago.

Evolución de los costes de construcción

Los costes de construcción desde 2014 han pasado de 600 millones a 725 millones. En el presupuesto inicial se incluyó la remodelación integral del futuro Camp Nou, la construcción de un nuevo Palau Blaugrana para 10.000 espectadores, con un Petit Palau para 2.000 y una pista de hielo para 500, además del Campus Barça.

La inversión de las obras del Espai Barça ha evolucionado a lo largo de los años una vez añadidos los nuevos costes que se han derivado de la evolución del proyecto y del acuerdo de ciudad con el Ayuntamiento y los grupos municipales para la modificación urbanística (MPGM), que ascienden a 50 millones, en compensaciones al Ayuntamiento en concepto de urbanización que se compensan con techo de uso terciario de oficinas y hotel de 49.000 m2. El resto del aumento de los costes se explican con la evolución de los proyectos constructivos de las instalaciones, como el proyecto de un nuevo Palau Blaugrana que crece de 10.000 a 15.000 espectadores (60 millones), y algunas inversiones en el futuro Camp Nou para mejorar los servicios para conseguir más ingresos incrementales, como mejoras en el Museo o una nueva experiencia de aventura para la cubierta (15 millones).

Mejora del plan de negocio y de los ingresos incrementales

La clave de este plan de financiación se encuentra en la mejora del plan de negocio del Espai Barça y de los ingresos incrementales que generará el proyecto una vez el Camp Nou esté terminado. Si en 2014 se preveía que el proyecto aportaría unos ingresos incrementales de 50 millones de euros al año, en 2020 un consultor experto en valoración de activos comerciales de estadios, ISG Legends, estimó que el Barça ingresará más de 150 millones de euros adicionales cada temporada gracias al Espai Barça, a partir de la temporada 2024/25, cuando esté terminado. El proceso constructivo también se sometió a una auditoría a través de una consultora inmobiliaria internacional de gran prestigio en el sector, JLL, que mostró confianza absoluta en la gestión de las obras y su calendario.

Los compromisos del Club

A cambio, el FC Barcelona asume una serie de compromisos que debe cumplir, como el de jugar siempre en el Camp Nou, competir en el Top 5 de las ligas de fútbol mundial, cumplir con el Fair Play financiero, tener fijado un precio máximo garantizado en el contrato de construcción para evitar desvíos de presupuesto y el derecho por parte de los bancos de incorporar un consultor comercial si el Club no generara los ingresos incrementales previstos para devolver la inversión.

Otra de las grandes ventajas de este plan de financiación es que el Club podrá disponer de 100 de los 150 millones incrementales anuales que generará el Espai Barça para uso ordinario del Club después de utilizar los 50 millones restantes por el repago de la estructura de financiación. Estos ingresos podrán ser invertidos a ser más fuerte y competitivo, y permitirán al Barça poder compensar el incremento de ingresos que ya están teniendo otros clubes rivales en Europa por las mejoras en sus estadios.

Además, con esta operación el Club protege sus ingresos actuales comprometidos, no dando como garantía el cobro de los contratos que tiene firmados, como los derechos de TV o el patrocinio de la camiseta, ni tampoco la titularidad de sus activos o la cesión de su gestión.

Además, el riesgo lo asume el fondo. Si no se generan los ingresos incrementales previstos no hay posibilidad de recurso contra el Club. El fondo podría incorporar un consultor comercial para hacer seguimiento de la venta de los nuevos activos.

Estas son dos de las diferencias entre esta operación y la que han hecho otros reconocidos clubes para poder financiar sus estadios.

En definitiva, con este nuevo plan de financiación se respetan las tres líneas rojas del referéndum de 2014, no existen garantías ni avales sobre los activos actuales del Club (terrenos e instalaciones, ticketing del Estadio y derechos de TV y patrocinios), permite una mayor flexibilidad para poder conseguir el mejor acuerdo de 'title rights' cuando el Camp Nou esté terminado, el riesgo lo asumen las entidades financieras, y, por último, mejora la competitividad con los 100 millones de euros incrementales al año que el Club podrá destinar a otros usos.

Estatus de obras y calendario

Jordi Moix también ha hecho una exposición del estatus en el que se encuentra actualmente el proyecto, con el Estadio Johan Cruyff terminado, la licencia del futuro Camp Nou solicitada al Ayuntamiento de Barcelona y con la licitación de las obras en curso. También se inició la ejecución de la fase 1 de la urbanización exterior (avenida Joan XXIII y Cementerio) y los estudios previos del aparcamiento, y se está trabajando en el proyecto del Campus Barça y la urbanización interior con el Ayuntamiento y los vecinos.

La redacción del proyecto del nuevo Palau Blaugrana para 15.000 espectadores y con el anteproyecto del Petit Palau, la Pista de Gel y el aparcamiento de autobuses que, debido a la afectación de la L9 del metro, se debe ejecutar en dos fases. El Club quiere avanzar en la redacción del proyecto del nuevo Palau Blaugrana para poder acabar con la fase de diseño y solicitud de licencias a finales del 2021, y poder llevar a cabo la construcción del nuevo Palau Blaugrana entre 2022 y el 2023.

Todo este trabajo se está llevando en paralelo al cumplimiento del objetivo de sostenibilidad del Club, por el que el proyecto del Espai Barça ya recibió la precertificiació de DNGB nivel Oro.

En cuanto al calendario actualizado, se prevé que este nuevo plan de financiación, que debe ser aprobado por los socios, pueda ser sometido a un referéndum a finales del primer semestre de 2021 y que, en caso de que así sea, puedan empezar las obras en el Estadio el próximo verano. Ante la situación que se produce con la convocatoria de elecciones a la presidencia para el próximo mes de marzo, Jordi Moix propondrá a los candidatos que lo deseen poder explicar en profundidad el proyecto y el nuevo plan de financiación para que se pueda convocar un referéndum con tiempo suficiente para que se puedan dar las condiciones de comenzar obras en verano y cumplir así con el calendario previsto.